既存住宅かし保険（個人間売買）検査会社コース
保険の概要
宅建業免許を持たない方（法人を含みます）が所有する住宅を売却する際に、住宅の検査を行い、買主に基本構造部分の瑕疵保証を提供する検査会社が加入する既存住宅かし保険です。
特約により給排水管路や、給排水設備等の住宅設備、引渡後に買主が行うリフォーム工事の瑕疵を保険の対象とすることができます。
買主が行うリフォーム工事の瑕疵を保険の対象とする保険契約を「引渡後リフォームタイプ」といいます。
被保険者と保険のスキーム
| 保険の タイプ |
被保険者・スキーム |
|---|---|
| 基本 | 売渡住宅の検査を行い、ハウスジーメン所定の保証書により買主に瑕疵を保証する登録検査会社
|
| 引渡後 リフォームタイプ |
このスキームの利用には、リフォーム工事を行う検査会社としての登録が必要です。 
工事完了後はそれぞれの被保険者が責任を負う範囲で個別に保証を行います。 
|
- ※引渡後のリフォーム工事と現況検査の不備を引渡後に解消する場合の是正工事はそれぞれ引渡しから6ヶ月以内に完了するものが対象です。
- ※現況検査の不備を引渡後に是正する場合も同様に、検査会社以外が是正工事を行う場合は連名被保険者となります。
保険の種類（共同住宅の場合）
| 戸単位 タイプ |
分譲マンションの区分所有者が所有住戸を売却するような住棟内の一住戸の売買を対象とする保険契約をいい、対象住戸に特化した現場検査を行います。住棟タイプと比べて補償範囲に制限があります。 |
| 住棟タイプ | 賃貸物件のオーナーチェンジのような同一住棟の複数の住戸を対象とする保険契約をいい、住棟全体の現場検査を行います。 |
保険契約の内容
保険の対象となる住宅
新耐震基準等を満たす住宅
保険期間
| 住宅の引渡日から 5年間、2年間または1年間 |
引渡しまでに現場検査に適合しなかった場合は、保険期間は現場検査の適合日※から開始します。 |
- ※引渡後リフォームタイプで着工前の現場検査に適合しなかった場合は工事完了後の現場検査の適合日。ただし、工事完了後の現場検査を写真確認で行う場合は、保険期間はリフォーム工事の完了日から開始します。
保険金額（支払限度額）
| 保険期間5年間の保険契約 | 1,000 万円 |
| 上記以外の保険契約 | 1,000 万円 または 500 万円 |
保険事故と担保期間
住宅の基本構造部分の瑕疵が原因で事故が発生した場合に、修補等に必要となる費用を対象に保険金を支払います。
（★は戸単位タイプでは対象にできません）
| 区分 | 保険事故 | 保険事故の 具体的事象 |
担保 期間 |
|---|---|---|---|
| 標準 | 構造躯体部分が基本的な耐力性能を満たさない場合 |
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保険 期間に 同じ |
| 雨水の浸入を防止する部分が基本的な防水性能を満たさない場合 |
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| オプション | 給排水管路が通常有すべき性能を満たさない場合 （共同住宅の取扱い等について下記参照） |
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| ★住宅設備の機能が失われた場合 |
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| リフォームを実施した部分が通常必要とされる性能を満たさない場合 |
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2年または1年 |
共同住宅における損害の取扱い
専有部分に生じた損害は通常は付保住戸に生じた損害のみ対象となりますが、給排水管路の事故については「保険付保住戸以外の住戸に及んだ波及損害」を担保するための「他住戸波及損害担保型」の特約があります。
| 共用 部分 |
共用部分全体の損害が対象。保険金は住棟の専有部分全体に対する付保部分の面積割合に応じた金額が支払われます。 |
| 住戸等 （専有部分） |
通常は付保住戸に生じた損害のみ対象で、付保住戸以外の住戸に生じた損害は保険金の支払の対象となる損害にはなりません。ただし、「他住戸波及損害担保型」の給排水管路担保特約を付帯した場合は、給排水管路の事故に限り、階下や隣接する住戸に及んだ波及損害も対象として扱います。 |
買主による直接請求
この保険の被保険者は検査会社ですが、次のような場合は買主が保険金を請求できます。
- 事故の発生時に検査会社が倒産している場合
- 事故の発生後、相当の期間を経過しても検査会社が修補等を行わない場合
- ※修補等は買主が選定した代替事業者が行います。
保険の対象となる住宅の部分
| 基本構造部分 |
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| 給排水管路 |
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| 住宅設備 | 住宅の敷地内に設置された次の設備
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お支払いする保険金の範囲と一事故あたりの限度額
| 直接修補費用 | 材料費や労務費等の、住宅を原状回復させるために直接必要となる費用 | 一事故あたりの限度額なし |
| 調査費用 | 修補範囲や方法を特定するための費用 | 直接修補費用の10 ％ （最低10 万円で、 上限は戸建住宅50 万円、 共同住宅200 万円） |
| 仮住まい・転居 費用 |
住宅の居住者が修補期間中に仮住まいを余儀なくされた場合の、仮住まいや転居に必要となる費用 | 50 万円/戸 |
| その他 | 事故に関する紛争を解決するために必要な争訟費用や第三者に対する請求権の保全費用 | 一事故あたりの限度額なし |
支払保険金の計算式
支払対象となる修補費用や調査費用等 ― 免責金額（5万円）
主な免責事由
| 故意・重過失により生じた損害 | 被保険者である検査会社や、被保証者である買主等の故意や重大な過失を原因とする損害 | |
| 外来の事由等 により生じた損害 |
外来の事由や天変地異 |
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| 地盤沈下等 |
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| 経年劣化等 |
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| 不適切な維持管理 |
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| 家財への波及損害等 |
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| 事業者が責任を負わない瑕疵に起因する損害 | 買主に起因する瑕疵 | 不適当と指摘を受けたうえで買主が採用した設計施工や資材の瑕疵 |
| 締結後の改修工事の瑕疵 | 保険契約の締結後に行われたリフォーム工事（修補を含む）の瑕疵 | |
紛争処理に関するサービスの利用
検査会社や住宅の売主と買主の間で保証や住宅に関するトラブルが発生した場合には、次のサービスを利用できます。
| 電話相談 | 住まいるダイヤルを利用して、一級建築士の資格を持った相談員に相談できます。通常窓口はナビダイヤルですが、保険付き住宅専用のフリーダイヤルを利用できます。 |
| 専門家相談 | 弁護士と建築士に対面で相談できる事前予約制のサービスを利用できます。（相談時間は1時間で、原則無料） |
| 紛争処理 | 住宅紛争審査会による裁判外の紛争解決手続き（ADR）を利用できます。手続きは「あっせん」、「調停」、「仲裁」から選択できます。 |
瑕疵と経年劣化について
- ・住宅には年数や環境に応じた経年劣化が生じますが、経年劣化は瑕疵ではありません。経年劣化を原因する事象は保険の対象とはならないため、メンテナンスの実績が確認できない住宅を購入する場合は、築年数に応じたメンテナンス工事を行うことを推奨します。
- ・現場検査では、目視できる範囲に生じているコーキングの破断、雨染み等の顕在化した不具合事象の有無を確認しますが、経年劣化が生じていないなど、住宅のコンディションの評価は行いません。
保険の申込手続き
保険の申込手続きの流れ
- 基本
保険の申込みは引渡前に行います。「保険証券」 は現場検査に適合し、引渡日の確認ができたタイミングで発行します。
- ※申込時に「買主と引渡日」を申告していない場合は「保険証券」の発行に通知が必要です。
- ※現場検査に適合しなかった場合でも、引渡しから6ヶ月以内に不備を是正することで保険に加入することができます。
この場合、保険期間は現場検査の適合日から開始します。
- 引渡後リフォームタイプ
ハウスジーメンは引渡後のリフォーム工事に対して現場検査を行い、工事完了後の現場検査への適合後に「対象リフォーム工事承認書」を発行します。
- ※引渡前(着工前)の現場検査に適合しなかった場合は、①の保証も含めてリフォーム工事完了後の現場検査の適合日から開始します。
検査会社による住宅の検査
検査会社は、引渡前にハウスジーメンの検査マニュアルに従って住宅の現況の確認（検査）を行い、ハウスジーメンの指定書式の検査報告書を作成して申込時に提出します。
売り主の都合で引渡前に検査を実施できない場合の取扱い
住宅の検査は引渡前に行うのが原則ですが、引渡日から2週間以内に限り、次の両方の要件を満たし、引渡時から変化を加えられていない状態であれば実施できます。
- ・買主の入居や家具の搬入前であること
- ・引渡後にリフォーム工事を予定している場合は着工前であること
住宅の検査を実施するにあたっての留意点
木造と鉄骨造の住宅では、現場検査で床下と小屋裏について、点検口からの確認が必要となり、点検口が無い場合は現場検査を適合とすることができませんので、点検口が無い場合は事前に点検口の用意が必要となります点にご留意ください。
| 必要となる点検口 | 確認内容 | 例外 |
|---|---|---|
| 床下点検口 | 点検口からの床下の確認 | 土間床にしているなど床下にスペースがない住宅 |
| 小屋裏点検口 | 点検口からの小屋裏の確認 | 勾配天井などの小屋裏がない住宅 |
保証と保険の概要説明
検査会社は、「概要説明書」を使用して買主に保証の概要と保険の内容のうち買主に関わる部分の説明を行い、「契約内容確認シート」に記名押印を取り付けます。概要説明は売買契約のタイミングでの実施を推奨します。
保険の申込み
保険の申込みは引渡前に行います。検査特例を利用する場合は住宅の検査の実施後の申込みを推奨します。
現場検査
- 現場検査の実施時期
ハウスジーメンは引渡前に現場検査を行い住宅の現況を確認します。売主の都合で引渡前に現場検査を実施できない場合の取扱いは検査会社による住宅の検査と同様です。
- 現場検査の特例
次のいずれかの場合は、検査会社による住宅の検査を利用して現場検査を省略できます。
- ・検査会社が登録建築士事務所であり、既存住宅状況調査技術者の資格者が住宅の検査を行っている場合
- ・検査会社が登録住宅性能評価機関である場合
- 非破壊検査機器を使用した検査の実施について
| 戸建住宅 小規模共同住宅 | 共通 | 原則として非破壊検査機器を使用した現場検査は実施しません。 例外的に基礎に不具合が発見された場合に限り、鉄筋探査機を使用して基礎の鉄筋探査を実施します。 |
| RC造の大規模共同住宅 | 戸単位タイプ | 原則として非破壊検査機器を使用した現場検査は実施しません。 例外的に1999年4月以前に建築確認を受けた住宅に限り、リバウンドハンマーを使用して最下階と最下階から数えて2階の各1箇所（打設できない場合は代替箇所）にコンクリート圧縮強度試験を実施します。 |
| 住棟タイプ | 鉄筋探査機とリバウンドハンマーを使用して、基礎、最下階、最上階、最下階から数えて2階、2に7を足していった階（10 階、17階、24階…）に鉄筋探査とコンクリート圧縮強度試験を実施します。 |
- 引渡後リフォームタイプの取扱い
| リフォームに対する現場検査 | 引渡前に加えて、リフォーム工事の完了後に現場検査を行い、施工状況を確認します。 |
| 工事内容による追加検査 |
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| 写真確認による完了後検査 |
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工事内容と実施する現場検査
| 工事内容 | 着工前 | 施工中 | 完了後 | 完了後検査の実施方法 |
|---|---|---|---|---|
| 下記以外の場合 | （現地確認） （省略可） |
（現地確認） |
ハウスジーメンの現場検査員が現地で施工状況を確認して行います。 | |
| 新設・撤去工事を行う場合 | （現地確認） （省略可） |
（現地確認） |
（写真確認） |
検査会社等が撮影する施工状況の写真を確認して行います。 |
- その他の取扱い
| 瑕疵保険検査適合証の発行サービス | 検査会社が希望する場合には、安心Ｒ住宅制度で使用する「瑕疵保険適合証」を有償で発行します。 | ||||
| 検査適合後にリフォーム等を行った場合の取扱い | 現場検査に適合してから引渡しまでの間にリフォーム工事が行われた場合や巨大災害が発生した場合は、現場検査を追加で行います。 | ||||
| 現場検査等の有効期間 | 住宅が有効期間の経過後に引き渡される場合は、検査会社による住宅の検査とハウスジーメンの現場検査を改めて実施する必要があります。
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保証書の交付
検査会社は買主に「保証書（指定書式）」を交付します。保険の申込みの受理時に手続きで使用する保証書をハウスジーメンから提供しますので、申込みまでに保証書を作成している場合を除き、提供されたものを使用してください。
引渡後リフォームタイプでリフォーム事業者が連名被保険者となる場合は、リフォーム工事の完了時に 「保証書」 を検査会社とリフォーム事業者の連名とする必要があります。
保険証券の発行
「保険証券」 は、現場検査への適合後に発行します。例外として、申込時に「買主と引渡日」を申告していない場合は、「保険証券」 の発行に「引渡日の通知」が必要です。
- ※手続きに不備がある場合は「保険証券」は不備解消後の発行となります。引渡後リフォームタイプの場合は「保険証券」の発行にリフォーム関係の書類の提出は不要です。また、検査会社がハウスジーメン所定の与信条件を満たさない場合は、保険証券の発行は保険料の支払いの確認後となります。
対象リフォーム工事承認書の発行（引渡後リフォームタイプの場合）
ハウスジーメンは工事完了後の現場検査への適合後に「対象リフォーム工事承認書」を発行します。着工前の現場検査に適合していない場合は、このタイミングで合わせて保険証券を発行します。
事業者登録
この保険を利用するには検査会社登録が必要です。リフォームタイプの保険を利用する際にリフォーム工事を検査会社自身で行う場合はリフォーム工事を行う検査会社としての登録が、別会社が行う場合は施工会社にリフォーム事業者登録が必要です。
検査会社としての登録と、リフォーム事業者としての登録は有償で、所定の手数料が掛かります。また、それぞれの登録の有効期間は1年間で、満了後に登録を継続するためには更新手続きが必要です。
検査会社共通の登録要件
次の両方の要件を満たして、既存住宅の検査の遂行能力があることが認められることが必要です。
| 住宅の検査の業務実績（いずれか） | 過去2年間に5件以上の業務実績があること | 2年以上の期間に5件以上の業務経験がある常勤の建築士が在籍していること |
| 建築士の在籍 | 常勤の建築士が在籍していること |
リフォーム工事を行う検査会社の追加登録要件
建設業許可を受けていない検査会社がリフォーム工事を行う検査会社として登録を受けるには、次のいずれかの要件を満たして、リフォーム工事の遂行能力があることが認められることが必要です。（リフォーム事業者としての登録要件も同様ですが、業務経験のある経験者は常勤の建築士である必要はありません）
| 新築工事または リフォーム工事の 業務実績（いずれか） |
過去2年間に5件以上の業務実績があること | 2年以上の期間に5件以上の業務経験のある常勤の建築士が在籍していること |
申込手続きにおける提出書類
申込時の提出書類は以下のとおりです。売買契約締結前の申込みの場合は引渡日の通知のタイミングで不足書類（★の書類）を提出してください。
| 共通 | 現地案内図 | |
| 平面図、立面図等の図面 | ||
| 検査報告書 （指定書式） |
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| ★売買契約書 | ||
| ★契約内容確認シート （指定書式） |
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| 新耐震診断基準を満たしていることが確認できる書類 | ||
| オプション | 状況調査技術者の 検査特例を利用する場合 |
状況調査技術者の資格者証 | 戸単位タイプで 屋上の検査を省略する場合 |
住棟の長期修繕計画があることが確認できる資料 |
| 性能評価付き住宅の場合 | 建設住宅性能評価書 | |
引渡後リフォームタイプでは次の書類の提出が必要です。申込時に準備できない場合は工事内容の確定後に提出します。
| 引渡後リフォームタイプの追加提出書類 | 工事内容申告書（指定書式） |
| 工事内容を記載した平面図、立面図等の図面 | |
| 請負契約書類 |
