買取再販に関する保険【既存住宅かし保険（宅建業者販売）】
宅建業者販売の概要
宅建業者が買取再販する中古住宅には宅建業法で２年間の瑕疵担保責任(契約不適合責任)が義務付けられますが、既存住宅かし保険（宅建業者販売）を利用することで構造・防水性能に関わる責任に対応できるほか、２年を超えて５年間の長期保証をプラスすることもできます。
既存住宅かし保険（宅建業者販売）は、責任に対するファンディングや長期保証の提供を目的としての利用のほか、買主が中古住宅の取得に関する各種税制優遇措置や住まい給付金を受けるためのツールとしても活用できます。
宅建業者販売のメリット
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既存住宅かし保険（宅建業者販売）に加入した中古住宅は住まい給付金を受けられます
- ・宅建業者販売保険に加入した中古住宅は住まい給付金を受けられます。
- 住宅取得時に各種税制優遇措置を受けられます
- ・「登録免許税の軽減措置」や「不動産取得税の軽減措置」、「住宅ローン減税」といった住宅取得時の税制優遇を受けるための「耐震のエビデンス」として利用できます。
- ※例えば、築２０年超(非耐火住宅の場合)の住宅の取得時に「住宅ローン減税」を受けるためには、「耐震のエビデンス」が必要となりますが、既存住宅かし保険（宅建業者販売）の付保証明書は、この「耐震のエビデンス」として活用することができます。
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「耐震基準適合証明書」よりも耐震性の充足要件が緩やかです
- ・瑕疵保険利用時は新耐震（1981年6月）以降に確認申請がされていれば良く、2000年5月以前に建築確認を受けた住宅にとっては、現行の耐震基準への適合が不可欠である「耐震基準適合証明書」よりも利用のハードルが低くなっています。
- ※2000 年以降は耐力壁のバランスも求められるため新耐震住宅でも適合しないケースがあります。
- リノベーション工事後の申込みでもリフォーム特約を利用できます
- ・現場検査を工事完了後にまとめて行うため、リノベーション工事の完了後の申込みでもでも内装等のリフォーム部分を保険の対象とする「リフォーム特約」を利用できます。
- ※リノベーション工事に構造躯体や屋根・外壁の防水層の新設・撤去を含まない場合に限ります。
- 階下や隣接住戸等への給排水管路からの波及損害にも備えられます
- ・分譲マンションでは、給排水管路の事故が発生した場合における、階下や隣接住戸への波及損害を保険の対象にできます。
- ※標準的な宅建業者販売保険では、保険加入住戸以外の住戸への波及損害は保険の対象になりません。
- 事業者登録
- ・保険を利用するためには宅建業者登録を行わなければなりません。
- ・保険の対象となるリノベーション工事は登録リフォーム事業者が施工したものに限ります。
保険の概要
買取再販住宅※を販売する際に、買主に住宅の基本構造部分の瑕疵を保証する宅建業者が加入する既存住宅かし保険です。
- ※新耐震基準を満たしている住宅に限ります。
基本構造部分のほか、特約により給排水管路や、給排水設備等の住宅設備、引渡前に行うリノベーション工事の瑕疵を保険の対象とすることができます。
宅建業者が行うリノベーション工事の瑕疵を保険の対象とする保険契約を「リフォーム担保型」といいます。
この保険では竣工から1年超経過後に販売される建売住宅や分譲マンションの住戸についても引受けの対象としています。
被保険者と保険のスキーム
| 瑕疵保険の タイプ |
被保険者・スキーム |
|---|---|
| 基本 |
買主に対して、当社所定の保証書により販売する住宅の、瑕疵を保証 する登録宅建業者 買取再販事業では買取後リノベーション工事を実施し再販するのが一般的ですが、このスキームではリフォーム工事の瑕疵を保険の対象としないため、工事の請負人を問いません。 
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| リフォーム担保型の 保険契約の 場合 |
買主に対して、当社所定の保証書によりリノベーション工事の瑕疵を含めて販売する住宅の、瑕疵を保証する登録宅建業者 このスキームでは、保険の対象となるリノベーション工事は当社の登録リフォーム事業者が施工するものに限ります。
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保険の種類
- 共同住宅の場合
| 瑕疵保険の タイプ |
概要 |
|---|---|
| 戸単位 タイプ |
分譲マンションの一室の買取再販のように、住棟内の一住戸の販売を対象とする保険契約をいい、住戸単位の現場検査を行います。付帯できる特約や保証の対象とできる範囲等に制限があります。 |
| 住棟タイプ | 一棟リノベのような同一住棟の複数の住戸の販売を対象とする保険契約をいい、住棟単位の現場検査を行います。 |
保険契約の内容等
保険期間と保険金額
| 保険 期間 |
対象住宅の引渡日から5年間 または２年間 |
| 保険 金額 |
1,000 万円または500万円 （保険期間5年間の場合は1,000万円のみ選択できます。） |
保険の対象
対象住宅の基本構造部分の隠れた瑕疵に起因して事故が生じた場合に、被保険者が保証責任の履行として修補等を行う場合に保険金を支払います。保険の対象と担保期間は次のとおりです。
（★の事象は戸単位タイプでは対象にできません）
| 区分 | 保険の対象 | 事故の 具体的事象 |
担保 期間 |
|---|---|---|---|
| 標準 | 構造耐力上主要な部分が基本的な耐力性能を満たさない場合 |
|
保険 期間に 同じ |
| 雨水の浸入を防止する部分が基本的な防水性能を満たさない場合 |
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| オプション | 給排水管路が通常有すべき性能または機能を満たさない場合 （共同住宅の取扱い等については下記参照） |
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同上 |
| ★給排水設備、電気設備またはガス設備の機能が失われた場合 |
|
同上 | |
| 基本構造部分以外のリノベーション工事の実施部分が社会通念上必要とされる性能を満たさない場合 （リフォーム担保型の保険契約で担保） |
|
2年間または1年間 |
共同住宅における損害の取扱いと給排水管路の事故による他住戸への波及損害を担保するオプションについて
共同住宅の場合は、共用部分に発生した損害と専有部分に生じた損害で取扱いが異なります。標準の特約で「給排水管路の事故により保険付保住戸以外の住戸に及んだ波及損害」は担保されませんが、「他住戸波及損害型」の特約を付帯することで保険の対象として取り扱うことができます。
| 発生 個所 |
区分 | 発生した損害の取扱い |
|---|---|---|
| 共用 部分 |
共通 | 全ての損害が対象 （保険金は専有部分全体に対する付保部分の面積割合に応じた額が支払われます。） |
| 住戸等 （専有部分） |
標準 | 付保部分に生じた損害のみ対象 |
| オプション | 上記の損害に加え、階下や隣接する住戸に及んだ波及損害も対象とすることができます。 |
買主による直接請求
事故発生時に宅建業者が倒産している場合や、事故の発生後、相当の期間を経過しても宅建業者が修補等を行わない場合は、買主が保険金を請求できます。
- ※修補等は買主が選定した代替事業者が行います。
保険の対象とすることができる住宅の基本構造部分等
| 部位 | 具体的な 部位等 |
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|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 基本構造部分 |
次の部位をいいます。
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| 給排水管路 |
対象となる給排水管路は、戸単位タイプとそれ以外の保険の対象により異なります。
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| 給排水 設備 電気設備 ガス設備 |
対象住宅の敷地内に設置された次の部位をいいます。
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保険付保証明書の各種手続きにおける証明書類としての利用について部分等
| 利用 対象 |
概要 |
|---|---|
| 各種税の 証明書 |
築20 年（耐火建築物は築25年）超の中古住宅を取得する場合に住宅ローン減税等の各種税制優遇措置を受けるためには、耐震基準を満たしていることの証明書類が必要となりますが、
保険証券の交付申請を受けた際に買主向けに発行するこの保険の保険付保証明書を証明書類として利用できます。 建築確認日が新耐震以降であれば、保険の利用にあたり原則として現行の耐震基準への適合性の確認は不要です。また、現行の耐震基準の施行前に建築確認を受けた住宅の場合も、耐震基準適合証明書の取得と比べて利用しやすいものとなっています。 保険付保証明書を税の証明書類として利用できる税制優遇措置は以下のとおりです。
|
| 住まい給付金 | 住まい給付金は消費税率の引上げに伴う住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない方を対象に2014年から開始したものですが、買取再販住宅の取得も対象となっており、この保険への加入が給付要件のひとつとなっているため、保険付保証明書を申請書類として利用することができます。 |
お支払いする保険金の範囲と一事故あたりの限度額
| 区分 | 内容 | 一事故あたりの 限度額 |
免責金額 | 縮小てん補割合 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 修補 費用 |
原状復帰に必要な 直接修補費用 |
10 万円 | 80 % |
|||
| 調査 費用 |
事故の発生部位や 修補範囲・方法を 特定するための調査費用 |
修補金額の 10 ％ (10万円未満の場合は10万円)で住宅ごとの上限は次のとおり
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| 仮住まい 転居費用 |
対象住宅の居住者が補修工事のために余儀なくされた仮住まい・転居費用 | 50 万円/戸 | ||||
| その他 | 事故を解決するために必要な争訟費用や第三者に対する請求権の保全費用 |
支払保険金の計算式
（支払対象となる修補費用等 - 免責金額）× 縮小てん補割合 ＋ 調査費用 ＋ 仮住まい・転居費用
- ※買主の直接請求の場合は、縮小てん補割合を適用しません。
主な免責事由
| 区分 | 具体的事由 | ||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 故意・重過失 により生じた損害 |
保険契約者（被保険者）、買主等の故意や重大な過失によって生じた損害には、保険金を支払いません。 | ||||||||||||||||
| 外来の事由等 により生じた損害 |
次の事由により生じた損害には保険金を支払いません。
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| 住宅以外の財物に生じた損害 | 対象住宅以外の財物の毀損や対象住宅その他の財物の使用の阻害に対しては、保険金を支払いません。 | ||||||||||||||||
| 事業者が責任を 負わない瑕疵に 起因する損害 |
次のいずれかの瑕疵に起因する損害（拡大した損害を含みます）に対しては保険金を支払いません
|
隠れた瑕疵と対象住宅の経年劣化（自然の消耗等）について
- ・住宅には年数や環境に応じた経年劣化（自然の消耗）が生じます。経年劣化は瑕疵ではなく、経年により当然に生じるものです。
- ・経年劣化を原因とする事象は保険の対象とはならないため、リノベーション工事を行う際に築年数と過去のメンテナンス実績に応じたメンテナンス工事を行うことを推奨します。
- ・保険の引受けにあたり当社が行う現場検査では、目視できる範囲に生じているコーキングの破断、雨染み等の具体的な不具合事象の有無を確認しますが、経年劣化が生じていないなど、住宅全体の状態の評価は行いません。
保険の申込手続き
保険の申込み
保険の申込みは引渡前に行います。
現場検査
当社は保険の引受けにあたり現場検査を行います。現場検査の実施時期は保険のタイプに応じて次のとおりです。
| 瑕疵 保険の タイプ |
実施時期 | 現場検査の目線 |
|---|---|---|
| 基本 | 引渡前 | 検査は当社の「既存住宅検査基準」に従って行います。 |
| リフォーム担保型 | 引渡前 （工事完了後） |
リフォーム工事が当社の「リフォーム工事設計施工基準」に従って施工されていることを併せて確認します。 |
新設・撤去工事を行う場合の追加現場検査（リフォーム担保型の場合）
リノベーション工事に次の部位の新設、撤去、交換のうちのいずれかの工事を含む場合は、工事完了後に加え、当該工事の完了時にも現場検査を行います。
| 工事の種別 | 該当する工事の例 |
|---|---|
| 構造耐力上 主要な部分 |
筋交いの交換や、耐力壁の追加、柱の撤去など |
| 屋根または外壁の防水紙 | 屋根のルーフィングの交換や、外壁の防水紙の交換を含む壁材の交換など |
瑕疵保険検査適合証の発行サービス
申込者が希望する場合には、安心Ｒ住宅制度で使用する「瑕疵保険適合証」を有償で発行します。
保険の概要説明
宅建業者は、「概要説明書」を使用して買主にこの保険の概要の説明を行い、契約内容確認シートに記名押印を取り付け、「重要事項説明書」を手渡します。概要説明は売買契約の締結のタイミングで行うことを推奨します。
保証書の交付
宅建業者は、「保証書（指定書式）」の原本を買主に交付します。
引渡日の通知
「保険証券」を発行するためには当社への引渡日の通知が必要です。通知は買主への引渡日が確定したタイミングで「引渡通知書」を使用して行います。例外として、申込時に「買主と引渡日」を申告している場合は、引渡日の通知は不要です。「保険証券」の発行要件は次のとおりです。
- 現場検査に適合していること
- 提出書類が全て揃っていること
- 保険料の支払いが完了していること
その他の取扱い
- 現場検査の適合後に住宅に変状を来した場合の取扱い
現場検査の適合から引渡しまでに次の事由が発生した場合は、適合状態を維持しているかを確認するため現場検査を追加で行う必要があります。なお、この現場検査では非破壊検査は実施しません。
- ・対象住宅にリフォーム工事を行うなどの改変が加えられた場合
- ・対象住宅の所在地が特定非常災害特別措置法に基づき特定非常災害の指定区域となった場合
- ・その他、通常と異なる状態が生じたと当社が判断した場合
- 現場検査の有効期間
現場検査の有効期間は次のとおりです。有効期間を超過した場合は改めて現場検査を行う必要があります。
| 検査区分 | 住宅区分 | 有効 期間 |
|---|---|---|
| 下記以外の目視・計測による検査 | 下記以外の住宅 | 1年間 |
| 鉄筋コンクリート造の共同住宅 | 2年間 | |
| 鉄筋探査機による鉄筋探査 リバウンドハンマーによるコンクリート圧縮強度試験 |
共通 | 20 年間 |
保険申込事前検査（事前インスペクション）
- ・この保険の申込みを予定する登録宅建業者と住宅の売買を仲介する登録宅建業者は、保険の込みを行うまでの間（売買契約の締結後でも構いません）は保険申込事前検査を利用することができます。
- ・この検査を利用することで、保険の申込手続きから現場検査を切り離して、事前に適合の可否を確認することができます。事前検査でも、申込者が希望する場合は安心R住宅で使用する「瑕疵保険適合証」の発行等を行います。
- ・事前検査では、対象住宅に既存住宅かし保険（個人間売買）の検査会社コースにおける検査会社検査と同内容の検査が行われており、同コースにおける検査特例の要件を満たす場合には、その検査をもって保険申込事前検査に代えることが認められています。
保険の申込手続きの流れ
保険の申込みは原則としてリノベーション工事の完了から引渡しまでの間に行います。買主への引渡日が確定したら、「引渡通知書」を使用して当社に引渡日を通知します。当社は「前述の引渡日の通知」記載の発行要件を満たしていることを確認して「保険証券」を発行します。
- 基本
- リフォーム担保型の保険契約で、新設・撤去工事を行う場合
リノベーション工事の瑕疵を保険の対象とする場合で、対象とするリノベーション工事に新設・撤去工事が含まれる場合は着工前に申込みを行います。
- ※申込時に「買主と引渡日主」を申告している場合は、「保険証券」の発行に引渡日の通知は不要です。
事業者登録
この保険を利用するためには事前に宅建業者登録を行わなければなりません。保険の対象となるリノベーション工事は登録リフォーム事業者が施工したものに限ります。登録申請の際には、下記の提出書類のほか当社が提出を求める書類を提出します。
- 宅建業者登録
| 登録要件 | 具体的な登録要件 | 提出 書類 |
|---|---|---|
| 宅建業者であること | 宅建業免許を有すること | 宅建業の免許証 |
| 契約書類の具備 | 通常使用する住宅の売買契約書が定められていること | 通常使用する住宅の売買契約書 |
- リフォーム事業者登録
| 登録要件 | 具体的な登録要件 | 提出 書類 |
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|---|---|---|---|
| リフォームの遂行能力 （いずれか） |
建設業許可 | 建設業許可を有すること | 建設業許可書 |
| リフォーム工事等の業務実績 （いずれか） |
新築工事またはリフォーム工事の業務実績があること （2年間に5件以上） |
業務経歴書 | |
| 新築工事またはリフォーム工事への従事実績のある経験者が在籍していること （2年以上かつ5件以上） |
経験者の名簿 |
- ※リフォーム事業者が増築特約の利用を前提とする場合は、業務実績として認められるリフォーム工事は増築工事に限ります。
申込手続きにおける提出書類
| 区分 | 書類名称 |
|---|---|
| 共通 (★が付いた書類が申込みまでに準備できない場合は引渡日の通知の際に提出します。) |
現地案内図 |
| 平面図、立面図等の図面 | |
| 売主の瑕疵チェックシート （指定書式） |
|
| ★売買契約書 | |
| ★契約内容確認シート （指定書式） |
|
| ★保証書(指定書式) | |
| 新耐震診断基準を満たしていることが確認できる書類 | |
| 性能評価付き住宅の場合の追加提出書類 | 建設住宅性能評価書 |
| リノベーション工事の瑕疵を保険の対象とする場合の追加提出書類 | 工事内容申告書（指定書式） |
| 工事内容を記載した平面図、立面図等の図面 | |
| 請負契約書等の書類 |
- ※新耐震基準を満たしていることが確認できる書類は、戸単位タイプの場合は検査済証またはこれに代わる書類に限ります。
