買取再販に関する保険【既存住宅かし保険(宅建業者販売)】

買取再販に関する保険【既存住宅かし保険(宅建業者販売)】

保険の概要

買取再販住宅を販売する際に、買主に住宅の基本構造部分の瑕疵を保証する宅建業者が加入する既存住宅かし保険です。

特約で給排水管路や、給排水設備等の住宅設備、引渡前に行うリノベーション工事の瑕疵を保険の対象とすることができます。
宅建業者が行うリノベーション工事の瑕疵を保険の対象とする保険契約を「リフォーム担保型」といいます。
この保険は竣工から1年超経過後に販売される建売住宅や分譲マンションの住戸についても引受けの対象としています。

被保険者と保険のスキーム

瑕疵保険の
タイプ
被保険者・スキーム
基本 買主に対して、当社所定の保証書で販売する住宅の基本構造部分の瑕疵を保証する登録宅建業者
このスキームではリノベーション工事の瑕疵を保険の対象としないため、工事の施工者を問いません
リフォーム担保型 買主に対して、当社所定の保証書でリノベーション工事の瑕疵を含めて販売する住宅の瑕疵を保証する登録宅建業者
このスキームでは、リノベーション工事の施工者は登録リフォーム事業者に限ります。
  • 宅建業者が自らリノベーション工事を施工する場合
  • リノベーション工事を宅建業者以外の者が施工する場合

保険の種類

  • 共同住宅の場合
戸単位
タイプ
分譲マンションの一室の買取再販のように、住棟内の一住戸の販売を対象とする保険契約をいい、住戸単位の現場検査を行います。付帯できる特約に制限があります。
住棟タイプ 一棟リノベのような同一住棟の複数の住戸の販売を対象とする保険契約をいい、住棟単位の現場検査を行います。付帯できる特約に制限はありません。

保険契約の内容等

保険の対象となる住宅

新耐震基準等を満たす住宅

保険期間と保険金額

保険
期間
住宅の引渡日から5年間
または2年間
保険
金額
1,000 万円または500万円
(保険期間5年間の場合は1,000万円のみ選択できます。)

保険の対象

住宅の 基本構造部分の瑕疵が原因で事故が発生した場合に、修補等に必要となる費用を対象に保険金を支払います。
(★の事象は戸単位タイプでは対象にできません)

区分 保険の対象 事故の
具体的事象
担保
期間
標準 構造耐力上主要な部分が基本的な耐力性能を満たさない場合
  • 梁や床版のたわみや傾斜
  • 基礎の不同沈下
保険
期間に
同じ
雨水の浸入を防止する部分が基本的な防水性能を満たさない場合
  • 屋根からの雨水浸入(雨漏れ)
  • ベランダ・窓廻りからの雨水浸入(雨漏れ)
オプション 給排水管路が通常有すべき性能または機能を満たさない場合
(共同住宅の取扱い等については下記参照)
  • 排水管路からの漏水
  • 汚水管の勾配不足による詰まり
同上
★給排水設備等の住宅設備の機能が失われた場合
  • 取付不良による電気設備の機能停止
  • 取付不良によるガス管の機能停止
同上
基本構造部分以外のリノベーション工事の実施部分が社会通念上必要とされる性能を満たさない場合
(リフォーム担保型の保険契約で担保)
  • トイレの取付不良による不具合
  • 施工不良によるクロス等の剥がれ
2年間または1年間

共同住宅における損害の取扱い

専有部分の損害は通常は付保部分に生じた損害のみ対象となりますが、給排水管路の事故については「保険付保住戸以外の住戸に及んだ波及損害」を担保するための「他住戸波及損害型」の特約の用意があります。

共用
部分
共用部分全体の損害が対象
(保険金の支払額は専有部分全体に対する付保部分の面積割合に応じた金額)
住戸等
(専有部分)
通常は付保部分に生じた損害のみ対象
給排水管路の事故に限り、階下や隣接する住戸に及んだ波及損害も対象とする特約あり

買主による直接請求

この保険の被保険者は宅建業者ですが、次の場合は買主が保険金を請求できます。

  • 事故の発生時に宅建業者が倒産している場合
  • 事故の発生後、相当の期間を経過しても宅建業者が修補等を行わない場合
  • ※修補等は買主が選定した代替事業者が行います。

保険の対象とすることができる住宅の基本構造部分等

基本構造部分
構造耐力上
主要な部分
基礎、壁、柱、小屋組、筋交い、床版、梁等の住宅の自重や積載荷重を支える部分
雨水の浸入を
防止する部分
  • 屋根と外壁、および屋根と外壁の開口部に設ける戸や枠、建具
  • 雨水用の排水管のうち屋内等にある部分
給排水管路 住宅の敷地内に設置されている給水管、給湯管、排水管、汚水管
戸単位タイプでは、付保住戸内に設置されている給排水管路のうち区分所有者が管理するものです。
住宅設備 住宅の敷地内に設置された次の設備
給排水設備 受水槽、揚水ポンプ、高置水槽、電気温水器、雑排水ポンプ、湧水排水ポンプ、汚水ポンプ、ます
電気設備 変圧器、受配電盤、制御・監視盤、継電器盤、継電器(リレー)、計器用変成器、開閉器(スイッチ)、碍子、碍管、保護装置、支持フレーム、母線、配線、照明器具、換気設備
ガス設備 共用ガス管(ガスメーターは対象外)
  • ※ 共同住宅では共用部分に設置されたものが対象です。

付保証明書の各種手続きにおける証明書類としての利用

税の証明書類

この保険の付保証明書は、築20 年(耐火建築物は25年)超の中古住宅の取得者が住宅ローン減税等の各種税制優遇措置を受けるために必要となる耐震基準を満たしていることの証明書類に該当します。

建築確認日が新耐震以降であれば、現行の耐震基準への適合性の確認は原則として不要なため、現行の耐震基準の施行前に建築確認を受けた新耐震住宅にとっては、耐震基準適合証明書と比べて利用のハードルが低くなっています。

付保証明書を税の証明書類として利用できる税制優遇措置は以下のとおりです。

  • ・住宅ローン減税
  • ・不動産取得税の軽減措置
  • ・住宅取得を対象とした贈与税の非課税措置の特例
  • ・移転登記や抵当権設定登記に対する登録免許税の軽減措置
  • ※取扱いの詳細は、所管の税務署にお問い合わせください。
住まい給付金 消費税率の引上げに伴う住宅ローン減税の拡充効果が十分に及ばない方を対象とする給付金で、買取再販住宅の取得も給付金の対象となっており、給付の申請にこの保険の付保証明書を利用できます。

お支払いする保険金の範囲と一事故あたりの限度額

修補費用 原状復帰に要する直接修補費用
調査費用 事故の発生原因や修補範囲・方法を特定するための調査費用 修補費用の10 %(最低10 万円)で上限金額は戸建住宅で50万円、共同住宅で200万円
仮住まい転居費用 住宅の居住者が補修工事のために余儀なくされた仮住まい・転居費用 50 万円/戸
その他 事故を解決するために必要な争訟費用や第三者に対する請求権の保全費用

支払保険金の計算式

(支払対象となる修補費用等 – 免責金額(10 万円))× 縮小てん補(80 %) + 調査費用 + 仮住まい・転居費用

  • ※買主の直接請求の場合は、縮小てん補割合を適用しません。

主な免責事由

故意・重過失
により生じた損害
被保険者である宅建業者や被保証者である買主等の故意や重大な過失を原因とする損害
外来の事由等
により生じた損害
次の事由を原因とする損害
外来の事由や天変地異
  • 洪水、台風、暴風雨、たつ巻、豪雨等の自然災害
  • 火災、落雷、爆発等の外来の事由
  • 地震や噴火、これらに起因する津波
地盤沈下等
  • 土地の沈下、隆起、移動、振動、土砂崩れ等の事象
  • 土地造成工事の瑕疵
経年劣化等
  • 虫食いやねずみ食い、住宅の性質による結露
  • 住宅の自然の消耗(経年劣化)やさび、かび、腐敗等の現象
不適切な維持管理
  • 住宅の著しく不適正な使用や維持管理
住宅以外の財物に
生じた損害
住宅以外の財物が壊れたことによる損害や、住宅や家財等が使用できなかったことによる損害
宅建業者が責任を
負わない瑕疵に
起因する損害
次のいずれかの瑕疵に起因する損害(拡大損害を含む)
買主に起因する
瑕疵
不適当と指摘を受けたうえで買主等が採用した設計施工や資材の瑕疵
締結後の
改修工事の瑕疵
保険契約の締結後に行われたリフォーム工事(修補を含む)の瑕疵

瑕疵と経年劣化(自然の消耗等)について

  • ・住宅には年数や環境に応じた経年劣化(自然の消耗)が生じますが、これは瑕疵ではなく、経年に応じて当然に生じるものです。
  • 経年劣化を原因とする事象は保険の対象とはならないため、リノベーション工事を行う際に築年数と過去のメンテナンス実績に応じたメンテナンス工事を行うことを推奨します。
  • ・現場検査では、目視できる範囲に生じているシーリングの破断、雨染み等の不具合事象がないかを確認しますが、経年劣化が生じていないなど、住宅のコンディションの評価は行いません。

保険の申込手続き

保険の申込手続きの流れ

保険の申込みは引渡前に行い、引渡日が確定したら引渡日を通知します。ハウスジーメンは引渡日の通知を受けて「保険証券」を発行します。

  • ・申込時に「買主と引渡日」を申告している場合は、「保険証券」の発行に引渡日の通知は不要です。

保険の申込み

保険の申込みは引渡前に行います。
リフォーム担保型の保険契約で、リノベーション工事で新設・撤去工事を行う場合に限り、リノベーション工事の着工前の申込みが必要です。

現場検査

当社は住宅の引渡前に現場検査を行います。検査は当社の「既存住宅検査基準」に従って行います。リフォーム担保型の場合は、リフォーム工事が当社の「リフォーム工事設計施工基準」に従って施工されていることを併せて確認します。

新設・撤去工事を行う場合の追加現場検査(リフォーム担保型の場合)

リノベーション工事に次の部位の新設、撤去、交換のうちのいずれかの工事を含む場合は、工事完了後に加え、当該工事の完了時にも現場検査を行います。

構造耐力上
主要な部分
筋交いの交換や、耐力壁の追加、柱の撤去など
屋根または外壁の防水紙 屋根のルーフィングの交換や、外壁の防水紙の交換を含む壁材の交換など

瑕疵保険検査適合証の発行サービス

宅建業者が希望する場合には、安心R住宅制度で使用する「瑕疵保険適合証」を有償で発行します。

保険の概要説明

宅建業者は、「概要説明書」を使用して買主にこの保険の概要の説明を行い、契約内容確認シートに記名押印を取り付けます。この際、買主に「重要事項説明書」を渡してください。
概要説明は売買契約の締結のタイミングで行うことを推奨します。

保証書の交付

宅建業者は、「保証書(指定書式)」の原本を買主に交付します。保険の申込みの受理時に手続きで使用する保証書を当社から提供しますので、申込みまでに保証書を作成している場合を除き、提供を受けたものを使用してください。

引渡日の通知

宅建業者は住宅の引渡日が確定したら引渡日を通知します。ハウスジーメンは通知を受けて「保険証券」を発行します。
例外として、申込時に「買主と引渡日」を申告している場合「保険証券」の発行に引渡日の通知は不要です。

WEB証券
  • 宅建業者が希望する場合は、保険証券をポータルサイト上で発行します。
    (WEB証券)
  • WEB証券は郵送に要する時間を待たずに発行後すぐに保険証券を受領できます。
  • WEB証券は保険期間中いつでもポータルサイトから閲覧することができます。
  • (注)提出書類や現場検査に不備がある場合は、「保険証券」は不備解消後の発行となります。また、宅建業者が当社所定の与信条件を満たさない場合は、保険証券の発行は保険料の支払いの確認後となります。

その他の取扱い

  • 現場検査の適合後に住宅に改変等が加えられた場合の取扱い

引渡しまでの間に住宅にリフォーム工事が行われた場合や巨大災害が発生した場合は、現場検査を追加で行います

  • (注)この現場検査では非破壊検査機器による検査は実施しません。
  • 現場検査の有効期間

有効期間の超過後に住宅が引き渡される場合は、現場検査を改めて行います

下記以外の目視・計測による検査 1年間(RC造の共同住宅に限り2年間)
鉄筋探査・コンクリート圧縮強度試験 20 年間

保険申込事前検査(事前インスペクション)

  • ・住宅の売主となる登録宅建業者と住宅の売買を仲介する登録宅建業者は、保険申込事前検査を利用することができます。
  • ・保険申込事前検査は、保険の申込手続きから現場検査を切り離して事前に適合状況を確認するためのもので、この検査でも安心R住宅で使用する「瑕疵保険適合証」の発行が可能です。
  • ・保険申込事前検査では、住宅に既存住宅かし保険(個人間売買)の検査会社コースにおける検査会社検査と同内容の検査が行われており、同コースにおける検査特例の要件を満たす場合には、その検査をもって事前検査に代えることが認められています。

事業者登録

この保険を利用するには宅建業者登録が必要です。保険の対象となるリノベーション工事の施工業者にはリフォーム事業者登録が必要です。登録要件と主な提出書類は次のとおりです。

  • 宅建業者登録
登録要件 具体的な登録要件 提出
書類
宅建業者であること 宅建業免許を有すること 宅建業の免許証
契約書類の具備 通常使用する住宅の売買契約書が定められていること 通常使用する住宅の売買契約書
  • リフォーム事業者登録
登録要件 具体的な登録要件 提出
書類
リフォームの遂行能力
(いずれか)
建設業許可 建設業許可を有すること 建設業許可書
リフォーム工事等の業務実績
(いずれか)
新築工事またはリフォーム工事の業務実績があること
(2年間に5件以上)
業務経歴書
新築工事またはリフォーム工事への従事実績のある経験者が在籍していること
(2年以上かつ5件以上)
経験者の名簿
  • ※リフォーム事業者が増築特約の利用を前提とする場合は、業務実績として認められるリフォーム工事は増築工事に限ります。

申込手続きにおける提出書類

申込時の提出書類は以下のとおりです。引渡日の通知のタイミングで不足書類(★の付いた書類)を提出してください。

共通 現地案内図
平面図、立面図等の図面
売主の瑕疵チェックシート
(指定書式)
★売買契約書
★契約内容確認シート
(指定書式)
新耐震診断基準を満たしていることが確認できる書類
オプション 性能評価付き住宅の場合 建設住宅性能評価書
リノベーション工事の瑕疵を保険の対象とする場合 工事内容申告書(指定書式)
工事内容を記載した平面図、立面図等の図面
  • ※新耐震基準を満たしていることが確認できる書類は、戸単位タイプの場合は検査済証またはこれに代わる書類に限ります。
お問合せ先

ハウスジーメン 受付センター

TEL 03-5408-8486